Trotz der globalen Pandemie hält Deutschlands langjähriger Hauspreisboom dank niedriger Zinsen, schwachem Bauangebot sowie der gestiegenen Nachfrage von mehr als 1 Million Flüchtlingen stark an. In einem Land, in dem der Wohnungsmarkt in der Vergangenheit außerordentlich stabil war, ist dies eine bedeutende Verschiebung.
Der deutsche hedonische Preisindex stieg im Laufe des Jahres bis zum ersten Quartal 2021 um 11,12 % (9,28 % inflationsbereinigt), das 45. Quartal in Folge im Jahresvergleich, so die Zahlen von Europace. Preisindizes versuchen, Like-for-Like genau zu vergleichen , also sind sie das beste Maß für Hauspreistrends.
Im letzten Quartal stiegen die landesweiten Hauspreise gegenüber dem Vorquartal um 3,23 % (1,33 % inflationsbereinigt).
Nach Immobilientyp:
- Die Wohnungspreise stiegen im Laufe des Jahres bis zum 1. Quartal 2021 um 11,46 % (9,61 % inflationsbereinigt) und damit etwas weniger als der Anstieg von 13,61 % im 1. Quartal 2020. Auf Quartalsbasis stiegen die Wohnungspreise um 4,02 % (2,1 % inflationsbereinigt).
- Die Preise für neue Eigenheime stiegen um 7,51 % (5,73 % inflationsbereinigt) im Jahresvergleich und um 1,63 % (-0,24 % inflationsbereinigt) im Quartalsvergleich.
- Die Preise bestehender Eigenheime stiegen um 14,73 % (12,83 % inflationsbereinigt) im Jahresvergleich und um 4,07 % (2,15 % inflationsbereinigt) im Quartalsvergleich.
Der deutsche Wohnungsmarkt war einer der wenigen, der im Zuge der weltweiten Finanzkrise 2008/2009 einen Einbruch vermied. Und jetzt ist es bereit, den Folgen der COVID-19-Pandemie erneut zu entkommen. Es wird erwartet, dass sich die starken Hauspreissteigerungen in diesem Jahr fortsetzen werden, getragen von niedrigen Zinsen sowie der vorherrschenden Angebotsverknappung in Großstädten.
„Mehr als 20 Milliarden Euro markieren einen neuen Mehrjahresrekord für das Investitionsvolumen 2020“, sagte CBRE in seinem Immobilienmarktausblick 2021 für Deutschland. „Die Aktivität auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt ist für 2021 auf einem ungebrochen hohen Niveau zu erwarten.“
Dies wird von der Deutschen Bank AG in ihrem Bericht „German Property Market Outlook 2021“ unterstützt : „Der Zyklus dürfte 2021 dank des Niedrigzinsumfelds, der fundamentalen Angebotsverknappung und der aktuellen Unterbewertung intakt bleiben.“
Die heute rasant steigenden Wohnungspreise spiegeln eine verspätete Reaktion auf eine lange Zeit wider, in der Deutschland nicht genug gebaut hat. Nach Mitte der 1990er Jahre gab es einen erheblichen Rückgang der Wohnungsfertigstellungen, teilweise verursacht durch politische Änderungen wie eine Erhöhung der Mehrwertsteuer von 3 % auf 19 % im Jahr 2007 und die Abschaffung der Eigenheimzulage.
Von durchschnittlich 476.000 Genehmigungen pro Jahr in den Jahren 1992 bis 1999 sanken die Wohngenehmigungen erheblich auf durchschnittlich 222.000 Genehmigungen pro Jahr von 2001 bis 2015.
Die jüngsten extrem niedrigen Zinsen und Anleiherenditen haben jedoch zu einer anhaltend wachsenden Nachfrage geführt, obwohl die meisten deutschen Hypothekenschuldner Kredite zu langfristigen Zinssätzen aufnehmen, die höher sind als die „Tracker“-Zinsen. Im Februar 2021 lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnungsbaudarlehen nach Angaben der Deutschen Bundesbank bei 1,17 %, gegenüber 1,28 % im Vorjahr und 1,78 % vor zwei Jahren .
Die Migrationskrise hat den Druck erhöht. Nach Angaben des Hohen Flüchtlingskommissars der Vereinten Nationen beherbergt Deutschland mit etwa 1,1 Millionen die fünftmeisten Flüchtlinge aller Nationen – die höchste Zahl aller entwickelten westlichen Länder.
Das Wohnungsangebot hält mit dieser Nachfrage nicht Schritt. Die Wohnungsgenehmigungen stiegen 2019 im Jahresvergleich um 3,8 % auf 360.578 Einheiten und im Jahr 2020 um weitere 2,2 % auf 368.400 Einheiten, nachdem sie laut Destatis gegenüber dem Vorjahr um 0,3 % im Jahr 2018 und 7,3 % im Jahr 2017 zurückgegangen waren – nicht ausreichend, um die steigende Nachfrage zu befriedigen. Rund 400.000 Wohnungen müssten jährlich gebaut werden, um der Wohnungsnot in den Städten vorzubeugen, so HDB-Präsident Thomas Bauer.
Im Jahr 2020 ist die deutsche Wirtschaft um 5 % geschrumpft, weniger als erwartet. Es war ein geringerer Rückgang als der Rückgang um 5,7 % während der globalen Finanzkrise. Die Europäische Kommission geht davon aus, dass die deutsche Wirtschaft in diesem Jahr um 3,2 % und im Jahr 2022 um weitere 3,1 % wachsen wird.